论房屋承租人优先购买权的法律保护和实现
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内容摘要：房屋承租人的优先购买权是出租人有出卖出租的房屋时，承租人享有在同等条件下优先于第三人购买该标的物的权利，谈到对承租人这一权利的保护和实现，就必须弄清楚优先购买权的法律特征、性质和效力。这种制度符合我国的传统文化，具有社会秩序价值、社会效率价值，符合我国现阶段社会经济生活的客观需要，因此应给予保护和实现。但是，在司法实践中，往往会出现只判令承租人具有优先购买权，宣布第三人与出租人之间的买卖合同无效，而对承租人与出租人之间的合同履行保护不尽完善，因此，应加大要求履行承租人与出租人之间的合同的力度。
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关键词：优先购买权 形成权
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引 言
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房屋承租人优先购买权制度在我国的民事法律、法规中早就有明确规定了，最早可见于1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》，其第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”。1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第57条同时规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下原房客优先购买的权利应予保护”。1986年《民法通则》颁布，1988年最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效”。鉴于上世纪八十年代末、九十年代初，我国城市公有房屋制度改革，大量公有房屋被出售，1994年建设部《城市公有房屋管理规定》第36条第二款规定：“出售公有房屋时，承租人有优先购买权”。后全国人大正式立法，将房屋承租人的优先购买权提高到基本法的高度，1999年《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利”等，从而形成了从部门规章、司法解释、行政法规到基本法律完备的法律框架和体系。
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所谓承租人的优先购买权，是指出租人在出卖出租的房屋时，承租人享有的在同等条件下优先于第三人购买核标的物的权利。很明显，从定义中我们可以看出，优先购买权的行使必须在同等条件下，这是极其重要的一个前提条件，没有这一个条件，优先购买权就不可能存在和实现。所谓同等条件，我们可以从以下几个方而来理解：
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第一，标的物同等，即房屋条件同等。例如，出租人出卖3间房屋，承租人必须在购买3间的情况下才能行使优先购买权，对抗第三人，而不能以低于3间的条件要求行使这一权利。
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第二，价格同等。例如，出租人作价3万元，承租人不得以低于3万元的价格对抗第三人，这时就不得行使优先购买权。
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第三，付款时间同等。例如，出租人要求十曰内付清房款，承租人只有在十曰内付款才能优于第三人享有优先购买权。
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第四，付款方式等条件同等。例如，出租人要求一次付清，如果承租人分期付款的话，就不得享有这一权利。
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这里值得注意的是，出租人出卖房屋所要求的各个条件一旦确定，并发出要约，承私人在接受所有条件之后作出承诺，那么该买卖合同就成立了，出租人就必须将房屋出卖给承租人，履行他们之间形成的房屋买卖合同，不能为了限制承租人行使优先购买权而再次随意变更原来的条件，否则就构成违约，要承担法律责任。即使第三人出更高、更好的条件，也不能起到任何作用，不能发生任何法律效力，不能损害承租人的优先购买权而将房屋出卖给第三人，否则该买卖合同就会被确认为无效，这就是优先购买权的巨大作用，也是优先购买权的本质和意义所在。
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一、出租人优先购买权的法律特征
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（一）优先购买权是一种法定的民事权利。
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优先购买权是一种由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利，具有法定性，是法定先买权的一种。它不是基于租赁双方当事人的意思自治协议而产生，也不能由双方当事人事先协商而取消。
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（二）优先购买权是一种形成权。
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在德国，通说认为是一种附条件的形成权。台湾学者王泽鉴认为，“优先承买权人得依一方之意思，形成以义务人出卖与第三人同样条件为内容之契约，无须义务人（出卖人）之承诺，惟此项形成权附有停止条件，须义务人出卖标的物于第三人时，始得行使。”优先购买权是权利人单方面的权利，不必征得相对人的同意，是因承租人一方的行为即能引起某种民事权利发生、变更或消灭的权利。形成权只须依权利人自己一方的行为，即可发生法律上的一定效果，使他人与他人的法律关系发生变动，而无须征得义务人（出租人、第三人）的同意。即，承租人一旦行使优先购买权，便形成与出租人之间的房屋买卖合同关系，产生房屋买卖合同的法律关系；同时引起第三人与出卖人（出租人）之间的房屋买卖合同无效，导致其房屋买卖合同法律关系的消灭。
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（三）优先购买权是一种限制权。
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相对于出租人来说，承租人的优先购买权是对其行使所有权的一种限制。承租人只要在同等条件下行使优先购买权，出租人则只能将租赁物出卖给承租人，而不得出卖给第三人，承租人从而实现自己的权利目的。
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（四）优先购买权是一种准物权、对抗权。
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依台湾地区民法，承租人的优先购买权指的是土地（基地）的承租人，该优先购买权具有准物权的效力。“其未通知者，该物权转移契约对承租人即不生效力，如已登记，优先购买权人得请求涂销登记，并要求出卖人履行转移标的物所有权之义务。”优先购买权具有物权性质，是一种准物权，这与由当事人自由设定的合同债权是不同的。根据债权的相对性原则，债权不得对抗第三人，而承租人的优先购买权则可以对抗第三人，可以导致出租人与第三人之间的房屋买卖合同关系无效，所以它又是一种对抗权。优先权人可依其与所有权人之间所形成的房屋买卖合同，不受任何第三人影响而直接取得所有权。我们认同最高人民法院副院长唐德华《关于民事审判式作形势与任务》中关于“优先购买权其结果应是取得所有权”的观点。
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（五）优先购买权在出租人没有出声租赁房屋的意思之前是一种期待权，此后是一种既得权。
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优先购买权在出租人没有出卖租赁房屋之前，是依附于房屋租赁合同的，是一种期待权。而在出租人违反有关承租人优先购买权的法律规定将租赁物出卖给第三人时，承租人可以据此权利依法要求宣告该买卖合同无效，并期以同等条件与出卖人形成房屋买卖合同关系，优先购买房屋，是一种既得权。
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二、依法保护房屋承租人优先购买权的制度价值
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（一）符合我国的传统文化。
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我国财产所有权方面的先买权制度，可以追溯到封建礼会。比如宋朝《刑统》记载：应典卖倚当物业，先问房亲；房亲不要，次问亲邻。这种传统的先买权制度，对维护社会秩序起着长期的积极作用，是一种习惯沉淀。
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（二）社会秩序价值。
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房屋租赁合同签定后，承租人基于占有使用房屋的需要，往往进行装修等大量投资，也形成了诸如生产、生活中许多方面的特定联系。因此，当出租人要出卖房屋时理应首先满足承租人购买的特殊需要，对于方便人们的生产、生活和建立正常的买卖流通关系及维护社会秩序的稳定，具有重大意义。
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（三）社会效率价值。
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保障财产所有权各种职能的统一，使标的物所有权和使用权集于一人，让承租人通过行使优先购买权获得租赁房屋的所有权，比由第三人取得所有权社会效率价值更高。
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（四）我国现阶段社会经济生活的客观需要。
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通常情况下，承租人租房是为了自己居住、生活使用，租赁房屋的所有权是否稳定，关系到承租人的切身利益和居住权能否得到保障。而出租人出租和出卖房屋，仅仅是为了获得财产上有的利益，根据“两利相权取其重”的原则，在承租人居住使用权与出租人自由处分权相冲突的情况下，应当是承租人的权利优于出租人的利益。
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三、房屋承租人优先购买权的法律效力
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（一）立法本意上的法律效力。
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作者认为，立法目的既然是要保障权利人此项权利的实现，保障权利人优先取得标的物的所有权，那么司法实践过程中就应当采取便于操作的立法来保证该权利的实现。问题是，权利人主张该权利，法院不应当仅仅确认出卖人与第三人的合同无效，仅仅确认权利人具有优先购买权，而应当同时确认承租人同等条件下与出卖人之间形成的合同成立，优于第三人向出卖人交付价款并取得标的物的所有权，依法判令出卖人履行合同义务，积极与买受人（承租人）履行房屋买卖之法定义务。 [url]http://www.tingniu.com[/url]<BR><P></P>（二）优先购买权的三项主要法律效力。
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我们认为，优先购买权具有三项主要法律效力。一是能形成买卖合同，否则“购买”便是无稽之谈；二是合同的权利能优先他人实现，这是“优先”应有的意义；三是能实际取得物权，这是“权利蕴涵利益”原则的最直接体现。否则，前述所有法律条文都成了一纸空文，失去了其法律意义。这三种主要效力可分别称为形成效力、优先效力和追及效力。所谓形成效力，即权利人可依单方意思表示促使法律关系发生、变更和消灭，并产生各种权利及相应请求权，而相对人则受到约束，必须容忍和接受此法律结果。优先购买权的形成效力还表现在出卖人与第三人成立买卖合同关系时，承租人主张优先购买权就能使其与出卖人之间按同等条件产生买卖合同关系，而无须与出卖人协商一致。所谓优先效力，一是优先购买权不是一般的合同债权性质，前已论及它同时具有物权的性质，按照物权优于债权的原则，承租人的物权性质的优先购买权优于第三人与出卖人合同之债的债权；二是即便亦作合同债权论，因按优先购买权的法律规定，房屋承租人基于与出卖人之间形成的买卖合同具有的债权，和第三人与出卖人的合同债权相比，却具有优先实现的效力。基于优先效力，优先购买权人可以排在第三人前面，要求出卖人向其转移所有权，以实现其合同债务。追及效力主要体现在，如果出卖人基于与第三人之间的买卖合同向第三人转移了所有权，优先购买权人可以主张出卖人与第三人之间物权变动行为无效，使物权回复到行使优先购买权的房屋承租人手中，并由审判或仲裁机关裁判视为出租人已将该房屋出卖于承租人。综上所述，可以看出，优先购买权的形成效力、优先效力和追及效力，是可以有效的实现法律上关于优先购买权的规范意旨的，承租人的优先购买权是能够实现而且应当实现的。
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四、司法实践中需要解决的主要问题
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（一）判决条款的充实和具体化。
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承租人向出卖人主张优先购买权，是行使权利的行为；向法院提起诉讼，是要求法院以国家强制力保障其权利的实现。司法实践中，有的法院只判决宣布出租人与第三人签订的合同无效，只判决确认出租人只有优先购买权，而不判决出租人与承租人之间形成房屋买卖合同关系，也不判令双方履行已经成立的房屋买卖合同，往往导致判决无法执行，造成承租人的优先购买权得不到法律保护和实现。对此，作者认为，承租人的诉讼请求既有事实根据又有法律依据，法院事实上也判决确认了第三人与出卖人之间房屋买卖合同的违法无效，也确认了承租人具有优先购买权，就应当确认优先购买权可以基于出租人与第三人签订合同的事实，从而确认承私人与出卖人之间的房屋买卖合同成立，继而做出履行合同义务的判决。即，充实判决内容，将国家强制力保障承租人的优先购买权具体化。
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（二）增加判决可供执行的条款内容。
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承租人向法院起诉，要求出卖人履行依法定优先购买权形成的合同，要求被告按合同转移标的物的所有权，对这项诉讼请求，法院应当首先做出确认之诉的处理。换句话说，法院不但要确认承租人具有优先购买权，而且要确认承租人与出卖人履行转移合同标的物的给付义务，继而做出给付之诉的判决，以便于法院能够强制执行，维护法定权利和法院判决的严肃性。
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至此，笔者认为，前述法律规定的承租人的优先购买权是山法律明文规定的，它无须法院判决确认承租人即依法具有，关键是如何保护和保证承租人此项权利的实现。如果法院判决书仅仅宣告承租人具有这项权利，不进一步确认承租人因行使该项权利而与出租人在同等条件下依法成立的房屋买卖合同关系，不判决出租人履行合同义务，无疑等同于是对法律条文的转发和照本宣科，而不是对个案的实体自判，事实上亦就失去了法院判决的司法意义，这是其一。其二，最高法院司法解释规定的各级人民法院要对承租人优先购买权“予以保护”，其意旨绝不是只让各级法院仅仅照搬出租人与第三人所签合同无效、承租人有优先购买权的法律条文，而是要求各级法院采取具体的措施和方法，有效的“予以保护”。至于有人认为，法律条文上只说了“宣告该买卖无效”“承租人有优先购买权”，只规定了“予以保护”而没有规定怎么保护，地方法院没法给予具体保护的观点，是不可取的。
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分析房屋优先购买权的保护，不可避免地要涉及到对其权利性质、效力的研究，因为不同的权利性质和效力，法律对其保护方式及当事人的救济途径也是不同的。法定的承租人的优先购买权的三项主要法律效力，即形成效力、优先效力和追及效力，可以看出它既是形成权又是准物权。出卖人与第三人成立买卖合同时，优先购买权人即可凭自己单方意思表示依同等条件与出卖人形成买卖合同关系，即形成权；承租人有权依据法定的优先购买权要求优先实现形成合同之债，从而取得物权，即准物权。只要有证据证明出租人出卖租赁物，并且确定了具体价格，承租人的优先购买权就要受到法律保护。法院保护承租人的优先购买权时，应当将法律规定的抽象权利在个案中具体化，借以确保优先购买权人的权利得以实现。法院在处理优先购买权案件中，把握同等条件下优先权人与出卖人依形成权形成的买卖合同是关键，合同确定了，查明了合同当事人应当履行的义务，进而作出依法履行的判决，承租人的优先购买权才能真正的得到保障。否则，所有的法律条文都将成为空话，所有的法院判决书都将成为法律“白条”，废纸一张。